Редевелопмент как драйвер развития медицинских учреждений в России
Реставрация исторических зданий уверенно становится устойчивым трендом в нашей стране. И затрагивает она не только коммерческие, жилые, административные здания, но и медицинские учреждения, которые все активнее обновляются. Redeveloper.ru взял интервью у одного из лидеров «медицинского РЕ» — ИБ «Хоссер». Генеральный директор ИБ С.И. Фурманчук любезно ответил на наши вопросы.
Про тренд на РЕ (РЕ-редевелопмент, реставрация, реконструкция, реновация, реконцепция). Эксперты говорят, что в последние годы в России сформировался устойчивый тренд на сохранение зданий. Каковы, на ваш взгляд, драйверы и причины, почему инвесторы идут на приспособление к современному использованию?
— Тренд на редевелопмент и сохранение зданий действительно сформировался, и он устойчивый. С моей точки зрения, ключевых драйверов здесь несколько. Первый и, пожалуй, главный для здравоохранения – это понимание того, что функциональность первична, а архитектура, которая ее обыгрывает и инженерия, как «кровеносная система», вторичны, но именно симбиоз функции, архитектуры и инженерии здания дает уникальный результат. Инвесторы сегодня идут в такие проекты не вопреки, а благодаря историческому контексту, потому что именно сочетание функциональности и архитектуры становится мощным конкурентным преимуществом.
Второй важный момент – это смена философии строительства. Сейчас, создавая любой сложный медицинский объект, мы обязаны думать о возможной перспективе использования здания. В ИБ «Хоссер» мы руководствуемся принципом, что успешность проекта зависит от того, как продуманность сегодняшних решений позволяет удешевить реконфигурацию (модернизацию, реконструкцию) объекта через 5-10 лет. Применительно к редевелопменту это означает, что инвестор, вкладываясь в историческое здание, получает не просто «коробку», а актив, который можно будет гибко адаптировать под изменяющиеся задачи в процессе всего срока службы здания. Этот же подход работает и в редевелопменте: старые стены наполняются новым смыслом и технологиями, которые позволяют зданию оставаться в своих контурах, но при этом быть востребованным долгие годы.
Третий драйвер – это экономическая эффективность в комплексе с городским развитием. Реновация промышленных зон или приспособление исторических памятников под современное использование часто оказывается выгоднее, чем строительство на новых пятнах, особенно в центрах крупных городов с дефицитом земли. Но здесь важно подчеркнуть: успех достигается только при тесной синергии заказчика, проектировщиков и строителей на самом раннем этапе. В нашей компании мы видим, что когда инвестор готов к такому диалогу, когда архитектура и функция состыкованы с самого начала, это дает оптимальное соотношение затрат и колоссальную добавленную ценность. Город получает не просто отреставрированный фасад, а живой, современный человекоцентричный организм, будь то больница, поликлиника или общественное пространство, которое привлекает людей и дает импульс развитию района.
Расскажите, пожалуйста, про реставрацию СПб ГБУЗ «Городская Мариинская больница» и Научно-исследовательского детского ортопедического института им. Г.И. Турнера: особенности, сложности работы с историческими зданиями медицинских учреждений, как приспособить историческое здание под современное медицинское учреждение.
— История реконструкции здания на улице Лахтинская, дом 10 для нужд института Турнера под создание современного детского ортопедо-травматологического учебного и лечебного центра – абсолютно 100%-й пример редевелопмента. Здание имеет очень интересные исторические корни. 2 декабря 1890 года Василеостровский отдел Общества попечения о бедных и больных детях открыл в двухэтажном домике с садом на Лахтинской улице, дом 10 приют для детей-калек и паралитиков на 20 человек. Приют предназначался для детей в возрасте от 3 до 18 лет. В 1904 году к участию в работе приюта был приглашен основоположник отечественной ортопедии Генрих Иванович Турнер. Созданная на базе этого здания в 1900 году Г.И. Турнером ортопедическая клиника Военно-медицинской академии безвозмездно оказывала детям приюта хирургическую помощь. В 1932 году Дом физически дефективных детей был преобразован в Институт восстановления трудоспособности физически дефективных детей и подростков (ныне это Научно-исследовательский детский ортопедический институт имени Г.И. Турнера). До 1994 года на Лахтинской улице находилась вся консультативно-диагностическая база института, там же имелась возможность проводить реабилитацию детям после сложнейших операций. Затем здание пустовало, приходя в упадок. В 2008 году по инициативе тогдашнего директора института, всемирного ученого, специалиста в области детской травматологии и ортопедии, доктора медицинских наук, профессора, академика РАН, заслуженного врача Российской Федерации и просто очень не безразличного к судьбе отечества человека Баиндурашвили Алексея Георгиевича нашей компанией было начато проектирование, а затем, летом 2010 года – и реконструкция здания, закончившаяся его полным перепрофилированием и вводом в эксплуатацию в декабре 2012 года. Именно возможность выполнять и реконструкцию, и оснащение позволила нам выполнить работы в сжатые сроки – фактически за два года, хотя здание ждало своего часа больше 20 лет. Главная сложность заключалась в том, чтобы вписать в исторический объем площадью 4,7 тысячи квадратных метров современнейшее лечебное учреждение детского профиля с самым на тот момент новейшим диагностическим оборудованием: МРТ, компьютерный томограф, рентген-аппараты, операционный блок, центральное стерилизационное отделение. Главные сложности заключались в интеграции именно монтируемого медицинского оборудования, потому что в старых стенах его просто так не установишь, и в создании чистых помещений для операционных и реанимации, которые имеют жесткие требования и к отделке, и к чистоте воздуха. Но нам это удалось. Лично я самой главной заслугой считаю полное сохранение нами старинной центральной лестницы. Мы ее не просто реставрировали (хотя охраняются в здании только фасады с проектной документацией. Это было не предусмотрено), но и приспособили под использование основными пациентами – детьми. И самое главное – если вам удастся посетить здание в 2026 году, Вы увидите, что проповедуемый нами принцип человекоцентричности, надежности и долговечности эксплуатации – это не красивые слова, а реальность в создаваемых нами объектах.
Научно-исследовательский детский ортопедический институт им. Г.И. Турнера
Проект в Мариинской больнице – это встраивание современной архитектуры в историческую территорию. Наша компания на этом проекте также занималась и проектированием, и строительством, и оснащением нового корпуса, введенного в эксплуатацию в 2018 году. Главный корпус Мариинской больницы – это памятник эпохи классицизма, творение архитектора Кваренги 1803 года. И нам пришлось решать задачу примыкания к нему нового строительства. Вписать это в архитектуру, гармонирующую с исторической застройкой, – нетривиальная инженерная задача. Решили мы это только плотным взаимодействием проектировщиков, реставраторов и медиков на всех этапах, потому что нельзя просто воткнуть современную технику в историю. Польза для города очевидна: Петербург сохранил шедевр Кваренги, а рядом с ним получил современный стационар с роботической хирургией, передовой диагностикой и комфортными палатами, при этом пациентов больше не возят по улице между корпусами.
Исторические территории и здания можно и нужно приспосабливать под современную медицину, но это всегда компромисс, и, как показал наш проект в Мариинской больнице, успех достигается там, где город, заказчик, проектировщик и строитель понимают, что это не просто реконструкция или новое строительство, это сложный живой организм, соединяющий прошлое и будущее через настоящее.
В целом – все у нас получилось и на одном, и на втором проектах в полном соответствии с девизом нашей компании, который сопровождает все выполненные нами объекты: «Эффективность, надежность и минимализм, идущие рука об руку с элегантностью и вниманием к врачам и пациентам».
Мариинская больница
В чем специфика работы с историческими зданиями? В чем польза для города? И есть ли минусы? Потенциальные проблемы при реализации РЕ — проектов?
— Специфика работы с историческими территориями или зданиями – это всегда балансирование на грани, и наше ИБ «Хоссер» сталкивается с этим постоянно. Главная сложность в том, что ты не можешь просто взять и перестроить все под современные нужды, потому что есть предмет охраны, который диктует жесткие ограничения: нельзя менять фасады, лестницы, планировку, а иногда даже уникальные интерьеры. При этом нужно вписать в эти стены, созданные два века назад, сложнейшую инженерию, которой тогда просто не существовало, – вентиляцию для чистых помещений, медицинские газы, системы пожаротушения. В некоторых случаях проектировщикам приходится разрабатывать специальные технические условия и согласовывать их во всех инстанциях, потому что нормативы по ширине проходов или эвакуационным выходам невозможно соблюсти, не разрушив исторический облик. Добавьте к этому постоянные сюрпризы, которые преподносят старые стены: аварийные фундаменты, гнилые перекрытия, замурованные артефакты, которые внезапно обнаруживаются в процессе работ и требуют дополнительных согласований с КГИОП, а значит, и дополнительных средств.
Польза для города от таких проектов колоссальная. Это не просто спасение красивых фасадов – это возвращение идентичности целым районам. Исторические здания обладают так называемой дополненной ценностью наследия, которая становится главным экономическим драйвером. Вместо депрессивных пустырей или руин появляются точки притяжения – креативные кластеры, музеи, современные офисы и даже жилье, которые оживляют городскую среду, привлекают туристов и малый бизнес. В Петербурге, где больше половины всей исторической застройки страны, редевелопмент становится безальтернативным способом обновления городской ткани. Город получает новые рабочие места, налоги и благоустроенные общественные пространства, при этом сохраняя свою уникальную архитектурную летопись.
Что касается минусов и потенциальных проблем, они очевидны для любого, кто хоть раз брался за такой проект. Первое – это экономическая непредсказуемость. Затраты на реконструкцию памятников сложно просчитать на берегу, они часто превышают строительство с нуля, и инвестору всегда нужно закладывать бюджет на непредвиденные расходы. Второе – бюрократические барьеры и долгие сроки согласований. Любое изменение, даже незначительное, требует проведения историко-культурной экспертизы и прохождения множества инстанций, что может отбросить проект на месяцы назад. И третье – это необходимость иметь особые компетенции. Не каждый девелопер готов браться за объекты культурного наследия, потому что это требует не просто финансовых вложений, а высочайшего профессионализма команды, способной найти тот самый компромисс между «сохранить» и «адаптировать». В ИБ «Хоссер» мы это хорошо понимаем и воплощаем в жизнь на объектах здравоохранения не только в Санкт-Петербурге, но и по всей территории Российской Федерации.
Чем интересны РЕ-проекты непосредственно для вас?
— Лично я занимаюсь созданием объектов здравоохранения на территории РФ с 1991 года. Все эти годы я развиваю и буду продолжать развивать ИБ «Хоссер» – как эксперта в создании объектов здравоохранения и партнера государственных и частных заказчиков в развитии медицинской инфраструктуры на территории СНГ через разработку объектов, задающих новые стандарты качества, технологичности и комфорта для пациентов, персонала и посетителей. И для этого в ИБ «Хоссер» за эти годы собрали единомышленников, которые так же, как и я, хотят создавать лучшие условия для скорейшего восстановления физического и эмоционального здоровья пациентов: не только наших родных и близких, но и всех жителей нашей страны.
РЕ-проекты, где все наши компетенции, знания и опыт востребованы многократно выше, если сравнивать с проектами строительства объектов, не ограниченных ни контурами здания, ни контурами территории. Поэтому на таких проектах мы, как компания, развиваемся с «реактивной скоростью». И это не может не вдохновлять на будущее.
